YAŞANAN KONUT SORUNU

Dünyada mekan ahirette iman demişler, söylenen bu söz aslında çok derin anlamlar taşımaktadır. Bilindiği üzere dünyadan mekan konut olarak adlandırılır. Barınayacak bir yer,  barınma ihtiyaci  Maslow'un meşhur ihtiyaç teorisidir.  Maslow'un meşhur ihtiyaç listesi dökümünde barınmanın ikinci sırada olduğunu görmekteyiz. Çünkü barınma insanların sağlıklı bir şekilde yaşaması için olmazsa olmaz bir durumdur. İnsanlığın başlangıcından beri bugüne kadar mağaralardan,  gelişmiş rezistanslara kadar  bütün yapıların asıl amacı insanda sağlıklı bir vücut ısısını korumak ve konfor sağlamaktır. Gelişmiş ülkelerde ve gelişmekte olan ülkelerde konut sorunu toplumun temel sorunlarından biridir Aşırı nüfus artışı ve göçler, depremler, salgın hastalıklar su baskınları , felaketler ve savaşların konut ihtiyacını daha da artırdığını görmekteyiz.  Konut sahibi olmak aslında bir ihtiyaç olmanın yanında bir itibar ve bir yatırım durumudur.

Türkiye'de konut sorununu ele alacak olursak birçok ana başlığı görebiliriz Bunlardan birincisi nüfus artışına paralel olarak konut üretiminin yetersiz olmasıdır Bu nedenle Türkiye Cumhuriyeti Hükümetleri buna önlem alarak TOKİ denilen Kurumu ihsas etmiş ve TOKİ bu hususta konut ihtiyacını gidermede büyük bir başarı elde etmiştir. Ancak ne kadar üretilirse üretilsin yaşanan gelişmeler ve diğer etkenler ülkemizde konut açığını kapatamamıştır. İkinci sebep ise aşırı göçler olup,  bu göçler ülke içinde yer değiştirme olduğu gibi dışarıdan ekonomik ve savaş nedeniyle gelen yabancı insanlardan meydana gelen konut ihtiyacıdır. Bununda da görünen ve görünmeyen nedenleri ise özellikle ülkemizin çevresinde meydana gelen savaşlar, ve bu savaşlar  nedeniyle bu insanların Türkiye'ye irtica ederek ya da sığınarak gelmesiyle oluşmuştur Bu durum ülkemizde son dönemde  aşırı kalabalıklaşma ve lokasyon olarak büyük  yerleşim alanları meydana gelmesiyle sonuçlanmıştır. Üçüncü sebep olarak da günümüz Türkiye'sinde konut ihtiyacını oluşturan en önemli durumun sıkça yaşanan depremler ve felaketlerdir 

Bilindiği üzere konut ihtiyacınız çözmek aslında  temel görev olarak devlete düşmektedir. Çünkü anayasamız  gereği Devlet  insanların barınma ihtiyacını her ne olursa olsun karşılamak zorundadır. Türkiye'mizde konut ihtiyacının giderilmesini sağlayan en önemli kurumun TOKİ olduğunu söylemiştik, ancak bunun yanında özel inşaat şirketleri bu ihtiyacı yerine getirmede oldukça etkili olmuşlardır.   Son dönemlerde  inşaat sektörü ekonomiye temel lokomotifi olma noktasında çok önemli katkıda bulunmaktadır Çünkü İnşaat diğer sektörlerin daha hızlı çalışmasında üretimin artırılmasında büyük katkı yaratmaktadır. Ülkemizde özellikle son 20 yıl içinde İnşaat sektörünün çok hızlı ilerlediğini bunda diğer Sanayi sektörlerinde üretimin artmasına sebep olduğunu kesinlikle görmekteyiz. Ancak ne yazık ki son dönemlerde enflasyonun hızlı artması konut üretim maliyetlerinin artmasına sebep olmuştur.Bu da toplumun konut erişimini kısıtlamaktadır. Son yıllarda konut sahibi olmanin özellikle yatırım şirketleri ve bankalarca artık bir yatırım aracı olduğunu görmekteyiz Öyle ki Bu nedenle devletler bir yatırım aracı olarak Morgate ve Gayrimenkul hisse senetleri tahviller çıkardığı gibi buna özel yatırım kuruluşlarına da öncülük etmiştir. Bu sektörde üretilen konut, mağaza, fabrika AVM'ler ülkede gayrimenkul ekonomisinin büyümesini sağlamışlar

Gelelim Gayrimenkul sektörünün Özellikle konut sektörünün son dönemde yaşadığı temel çıkmazlara.. Şu anda aşırı enflasyon nedeniyle  satın alma gücünün aşırı düşmesi konuta olan talebin artması konut fiyatlarının gereğinden fazla aşırı yükseltmesine sebep olmuştur,. Geçmiş dönemlerde orta gelirli bir ailenin rahatlıkla kredi çekmek suretiyle aldığı bir daireye karşılık şimdi dar ve orta gelirli bir ailenin alması mümkün olamamaktadır Bu da gayrimenkul sektöründe aşırı bir durgunluk yaratmaktadır. Özellikle Ülkemiz çevremizde meydana gelen savaşlardan dolayı Türkiye'ye gelen yabancılarin konuda olan talebi arttırması konut fiyatlarının aşırı yükselmesine sebep olmuştur ancak bu göçün durması ile birlikte konut satın almalarının hızli bir şekilde düşmesine neden olduğu açıkça görülmektedir. Yakın zamanda konut kredi faizlerinin yükseltmesi ile birlikte vatandaşların satın alma gücünün düşmesiyle ve enflasyon kaynaklı olan sebeplerle konut alamadığını daha çok konut kiralama yoluna gittiğini enflasyon ve hayat bağlılığı nedeniyle konut kiralarının da beklenmedik bicimde  aşırı arttığını görüyoruz.

Beklenmeyen bu durum da toplumda aşırı gerginliğe sürtüşmelere ve birçok davaya sebep olmaktadır. Yakın zamanda göreceğiz ki bütün şartlar böyle devam ederse konut fiyatlanmaları nedeniyle yaşanan enflasyon kapsaminda konut satışının azalması nedeniyle bir balon patlaması olacağını tahmin edebiliriz. Yaşanacak bu balon patlaması konut fiyatlarının enflasyon olsa dahi düşeceğini göstermektedir Bu da yatırımcıları zor durumda karşı karşıya bırakacaktır tam bir ekonomide staflasyon denilen durumu meydana getirecektir ki aslında bu şok önemli bir ekonomik depremdir Bu nedenle devletin şimdiden çok ciddi önlemler alması gerekmektedir Çünkü inşaat sektöründe yaşanacak aşırı dalgalanma toplumun tüm kesimlerini etkileyecektir. Bu önlemler Her ne olursa olsun inşaat sektöründe keyfi fiyat artışlarının engellenmesi, rekabet kurulunun tüm teknik ve taktik çalışmalar yapması, müteahhitlerin yeniden tanımlanması ve organize edilmesi, gerektiğinde süvpanse edilmesi şarttır. İkinci   olarak da devletin kaynağı nerede bulursa bulsun konut kredi faizlerini sabit tutması ve vadesini gerekirse bir ömür olarak belirlemesi gerekmektedir.  Bilindiği üzere ortalama bir ömür 70 yıldır bunun yanında konut sahibi olmayan vatandaşlara kira yardım yapılması bir elzemdir. Devletin tek başına TOKİ'de konut üretmesi yeterli değildir.  Bu nedenle başta belediyeler ve yerel kuruşluk kamu kuruluşları olmak üzere arsalar üretmeli ve bu kamu kurumlarıni teşvik etmelidir. Geri dönüşüm projelerini hızlanmasını engelleyen tüm yasal mevzuat değiştirilmelidir.   Kısacası insanları konut sahibi yapmak büyük bir erdemliktir hoşça kalın…..

 Temel TUNCER

  Gayrimenkul ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı